不動產
REIT 與房地產：年度總回報（考慮槓桿時）
最近，我看到一篇文章認為，在總回報方面，REITs 的表現優於傳統房地產（RE）：
- Jussi Askola，不要購買房地產，而是購買 REITs，尋求 Alpha，2018 年 12 月 15 日。
- <https://seekingalpha.com/article/4250369-earn-high-passive-income-rental-properties?ifp=0&app=1>
- <https://www.reit.com/news/blog/market-commentary/comparing-listed-reits-private-equity-real-estate-what-cambridge>
然而，當考慮到購房者可以通過購買 REIT 股票來提高其 ROE 的較低資本投資成本時，我感到很困惑。投資購房者可以以約 6%的利率獲得抵押貸款（相對於我所能找到的而言，這似乎是保守的），而購買 REIT 股票的人將以8% 左右的保證金借款（儘管 Schwab 的基本利率+保證金有一些更便宜的選擇），比投資房地產買家高約 30%。
對我來說，考慮到大多數人用來購買房產的槓桿和每月 2% 的租金（這裡是軼事範例），RE 似乎擁有更高的 RO *E。*雖然這項研究似乎量化了持有實物房地產的額外（il）流動性風險罰款，但以 1%/月租金（假設 6% 的貸款年利率和 50% 的維護成本月租），你會有
(($100000 x 0.02 x 12) x (1 - 0.5) x (1 - 0.06) ) / $20000 = 28% ROE這似乎擊敗了房地產投資信託基金（從這個簡短的分析中，您可能會說我實際上並不知道投資房產所有權所涉及的所有成本）。誰能解釋在這種情況下，房地產投資信託基金如何仍能擊敗實體房地產？
我知道這裡已經有幾篇關於 REITs 與 RE 的文章，但特別好奇兩者之間的總回報比較。基本上，我希望有人可以通過對每種情況的粗略 ROE 分析來解釋數學實際上是如何平均證明（或反駁）房地產投資信託基金對房地產的合理性。
首先總結：由於更高的槓桿率並且不與房地產投資信託基金的管理層分享您的回報，您可能通過實物房地產投資 (RE) 獲得比投資房地產投資信託基金更高的回報。您以個人責任“支付”那些更高的回報；更高的特殊風險；你的時間; 流動性低得多。
更詳細的比較：
- 槓桿和個人責任：REITs 本身利用其房地產投資，但槓桿的典型數量（50% LtV）遠低於典型的零售直接房地產投資。REITs 中槓桿率低的原因是它們只對車輛本身的資產承擔責任，而在典型的私人投資案例中，除了抵押財產和所有未來收入之外，他們還要對所有財產負責。房地產投資信託基金為其融資支付的利率通常是浮動的，而且通常很有競爭力，因為這些利率是由批發市場的專業投資者協商的。這使得房地產投資信託基金的價格對利率變化很敏感。正如您所指出的，如果房地產投資信託基金本身以保證金購買，則可以實成屋地產投資信託基金的額外槓桿作用，但是在您的範例中，這樣做的成本似乎很高，以至於喪失了預期的任何好處（大約 8% 是目前的美聯儲利率 + 600 個基點）。即使是典型的散戶投資者在進行保證金交易時也應該為融資支付更少的費用。
- 流動性：雖然在極端情況下，REITs 可能因贖回而關閉或以低於資產淨值的價格進行交易，但與實物房地產相比，清算投資通常要容易得多（尋找買家、公證費、房地產經紀人費、取消銀行費用）抵押貸款等）。另一方面，您支付某人管理房地產投資信託基金並與他們分享回報。
- 特殊風險：REITs 比個人的單一 RE 投資更加多元化。在多元化的房地產投資信託基金中，租戶停止支付、訴訟、自然災害造成的損害、價格/收入受到附近不利發展的負面影響的風險更易於管理。通常，您不會因承擔這些風險而獲得額外的補償（除瞭如果您的房產數量較少，則更容易管理）。
- 對資產的控制，其他選擇權：作為私人投資者，如果您與他人共享財產（公寓大樓中的單元），由於所有權分散和不專業的態度，您將失去很多設施經理以及明顯的愚蠢和管理不善。完全掌控整個資產的REIT專業化管理，收穫更多。另一方面，作為私人投資者，您在您的第一套房子上享受一些一次性福利，例如政府對房屋所有權的補貼，您是最好的租戶，否則您無論如何都需要支付租金，當您不支付租金時，融資條件良好槓桿尚未等。
- 您免費工作：對於您的個人可再生能源投資，您需要簽訂契約、與供應商打交道、設施管理、稅收、租戶。如果您將此時間歸因於成本，則計算可能看起來不太有利。