如何計算我擁有（抵押）約 15 年的出租物業的投資回報率？

我們擁有一個兩戶人家的房子，兩部分都在出租。我們幾年前搬出去了，現在和大家庭住在一起……“暫時”。試圖找出最好的財務途徑，同時再次進入我們自己的家。

我正在尋找最好的回報是保留這個出租物業還是現在賣掉它。更複雜一點的是，如果我不賣掉這處房產，我將不得不重新購買並拿出一些股權來購買第一套房子。

誰能指出一個非常完整的方程式或計算器的正確方向？

謝謝你。

如果您試圖決定是出售房產還是繼續出售，我認為投資回報率不是最好的衡量標準。ROI 會告訴您初始投資的回報是多少，但由於過去已經過去，您可以消除“沉沒”成本和投資，並期待做出最佳決策。

現值分析會告訴您從純財務角度來看哪個是“最佳”投資（不考慮壓力、麻煩、享受等）

您已經描述了兩條路徑：

1. 賣房子。這很容易，因為您可能會忽略金錢的時間價值，而您的“現值”將是預期的淨收入（銷售價格減去成交成本、佣金、使房產“準備好出售”的費用等）
2. 支付修理財產並繼續出租。這個也不錯，因為您可以計算利息支付的現值（應該是負數）。您可以只使用利息支付，因為您應該能夠假設本金增加了財產的價值，當您出售它時您會收回。然後，使用一個簡單的公式將租金的現值計算為永續年金（增長或不增長）。一個合適的貼現率是你期望的任何回報率，無論你將出售的收益投資於什麼別的東西（10%？15%？）。

具有最高現值的是“更好”的財務選擇。

考慮 ROI 或現值分析只涉及決策矩陣的一部分。兩種方法都不能處理風險。承擔債務以購買房產來居住，同時維持或增加其他產生收入的房產的債務會增加風險（更高的槓桿率，未來現金流受限的風險更大）。

與其為出租物業再融資以提取首付款，不如考慮出售出租物業並將股權用作您的首付款。這將降低您的債務（風險）。您將持續保留更多收入，而不是支付債務利息。這方面的投資回報率可能不如出租物業的投資回報率高，但它是有保證的回報。

引用自：https://money.stackexchange.com/questions/97073