不動產
CAP 利率、風險和利率
我正在做一些關於房地產的基本閱讀，我遇到了兩個文章傾向於重申的原則，但我不明白為什麼這些原則必然如此：
- “更高的 CAP 率意味著更高的風險投資。” 我不明白為什麼會這樣。如果 CAP 利率為
Net Operating Income / Price of Real Estate，那麼您可能擁有一個資產價格非常高的市場，這可能是因為土地成本（即加利福尼亞州），這似乎是一個獨立於風險而增長或收縮的因素。為什麼較高的 CAP 率被視為與風險直接相關？- “利率上升意味著更高的 CAP 利率。” 我看過一些文章斷言這裡存在相關性，並表明對房價有相應的後續下行影響，但沒有數學解釋為什麼利率上升會在邏輯上轉化為更高的 CAP 利率。為什麼會這樣？
為什麼較高的 CAP 率被視為與風險直接相關？
由於金融的一般原則是預期回報與風險相關，這意味著高回報的投資通常具有更高的風險。否則，人們會湧向更高回報的投資，從而提高他們的入門價格（並降低他們的回報）。
您會在房地產中看到這一點，由於違約率較高、問題較多等，較低價值的房產往往具有較高的回報（相對於價值而言的租金較高）。租金較高時，您將獲得更穩定的租戶，一般問題較少（總是有例外）。
“利率上升意味著更高的 CAP 利率。”
由於金融中的另一個一般原則，其中資產回報通常被建模為高於無風險利率的一些“溢價”。隨著利率（通常以無風險的政府利率衡量）上升，資產回報率也必須相應上升。
你也可以在房地產中看到這一點，當抵押貸款利率上升時，租賃和購買之間的價值主張要求租金也隨之上漲。這意味著，如果租金保持不變，租比買更划算，更多的人會租房，推高需求，推高咆哮，推高回報。
請注意，這些是原則，並非一成不變，因此您可能會看到例外情況。您可能還會看到有其他解釋的市場（例如加利福尼亞和內布拉斯加州）之間的差異，但總的來說它應該成立。例如，在加利福尼亞州，房價明顯較高，租金和 CAP費率（相對於價值）可能與內布拉斯加州相同，只是因為房東要求回報。